Die Äquivalenz im freifinanzierten Wohnraummietrecht

Das Grundprinzip der Vertragsfreiheit, dem zugleich das Prinzip der Vertragsgerechtigkeit immanent ist, beinhaltet insbesondere die Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung. Es stellt sich die Frage, ob und wie Preisgerechtigkeit – unabhängig von der Steuerungsfunktion des Marktpreises – durch legislative Akte und richterliche Entscheidungen hergestellt werden kann. Gerade am Beispiel der staatlichen Steuerung der Mietzinsbildung bei Neuvertragsmieten durch legislative und richterrechtliche Interventionen in das freifinanzierte Wohnraummietrecht tritt die Problematik regulativer Eingriffe zur Realisierung der sozialen Marktwirtschaft besonders plastisch hervor. Dabei werfen drei Bereiche fundamentale rechtliche Fragen auf, die erhebliche Zweifel an der Verrechtlichung und praktischen Handhabung normativer Steuerung des Äquivalenzprinzips aufkommen lassen. Hierzu zählt zunächst die Bestimmung der Vergleichsgegenstände, dann die Frage nach dem angemessenen Umfang der Reduktion des missbräuchlichen Preises und schließlich die Frage nach der Unwirksamkeitsfolge aufgrund Zeitablaufs – zum einen aufgrund tatbestandlicher Veränderungen und zum anderen aufgrund rechtlicher Veränderungen.